Afin de bien voir l'évolution des prix, j'ai comparé différentes sources de données du marché immobilier de Marbella, chacune avec son propre angle de vision.
L'avantage des portails immobiliers est qu'ils permettent une analyse par zones géographiques très localisées (à l'échelle du quartier). Les chiffres ne sont pas précis en valeur (car les prix sont ceux des annonces et non ceux des ventes enregistrées et les m2 des biens publiés sont également très approximatifs) mais leurs évolutions sont significatives.
Les statistiques publiées par les agences nationales sont pertinentes mais sont synthétisées au niveau de la province et ne reflètent pas les tendances locales dans une ville ou un district.
Dans l'analyse de l'évolution des prix des logements, il faut être attentif au fait qu'il peut s'agir du prix des logements neufs et anciens ou uniquement des logements anciens. L'augmentation de la part des logements neufs (qui coûtent plus cher au m2 que les logements anciens) aura un impact sur la hausse du prix moyen des logements neufs et anciens sans que les prix de l'un ou de l'autre n'aient augmenté.
Ainsi, dans le cas de Marbella, l'augmentation significative des ventes de maisons de luxe fait augmenter le prix de vente moyen sans que celui des logements de gamme inférieure augmente dans les mêmes proportions.
PRIX PAR M2.
Selon les statistiques publiées par Tinsa (entreprise d’expertises immobilières), au premier trimestre de 2022, en Espagne le prix moyen au m2 des logements (neuf et occasion) a augmenté de 6,6 % par rapport à l’année précédente, atteignant un prix moyen de 1 645 €/m2. Voici la courbe de l'évolution de ces dernières années :
Selon le registre espagnol des propriétés, en 2021 dans la province de Malaga, le prix du m2 des logements neufs a augmenté de 2,99 % et celui des logements anciens de 16,8 %. (Logements anciens, Trim 1 2021 : 1 903 €/m2, Trim 1 2022 : 2 222 €/m2, Logements neufs, Trim 1 2021 : 2 305 €/m2, Trim 1 2022 : 2 374 €/m2).
On observe aussi qu'au premier trimestre 2022 dans la province de Malaga le prix du m2 des logements neufs est supérieur en moyenne de 6,8% à celui des logements anciens. (Logements anciens : 2 222 €/m2, logements neufs : 2 374 €/m2).
Localement, selon les données des portails immobiliers, les prix au m2 ne varient pas de la même manière d'une zone à l'autre. Le graphique ci-dessous montre que les prix augmentent plus à Nueva Andalucía que dans le centre de Marbella.
Selon les données des annonces de Idealista, on constate que les prix dans un même quartier n'évoluent pas de la même manière selon le type de logement. On peut voir sur le graphique des annonces à Nueva Andalucía qu'en 2 ans le prix au m2 des villas à plus de 1 000 000 € a augmenté de 20%, passant de 5 000 € à 6 000 €/m2 et que dans le même temps pour les appartements dont le prix n’excède pas 240 000 €, la hausse n'est que de 6,25 %, passant de 2 400 €/m2 à 2 550 €/m2.
PRIX MOYEN DU LOGEMENT.
Selon les données publiées par le gouvernement espagnol, le prix moyen des logements anciens continue d'augmenter. Dans la province de Malaga, l'année dernière, celui-ci a augmenté de 22,7 % passant de 218 948 € au 4ème trimestre 2020 à 268 562 € au 4ème trimestre 2021.
Cette augmentation provient d'une part de la hausse du prix au m2 et d'autre part de l'évolution des caractéristiques des logements due à la bonne activité du marché du luxe.
NOMBRE DE VENTES.
Selon le gouvernement espagnol, à MARBELLA, le nombre de ventes de maisons d'occasion a augmenté de 91 % entre 2020 et 2021 (en raison de la pandémie en 2020) passant de 2 243 en 2020 à 4 284 en 2021. Par rapport à 2018, la croissance en 2021 n'est que de 10,4 %.
À Marbella, entre 2017 et aujourd'hui, la proportion des ventes de logements neufs est passée de 5 à 10 % des ventes totales de logements neufs et d'occasion. A ESTEPONA cette proportion est passée de 9 à 26%.
À Marbella, le nombre total de ventes de logements (neufs et d'occasion) a augmenté de 92 % entre 2020 et 2021 (en raison de la pandémie en 2020) passant de 2 565 en 2020 à 4 634 en 2021. Par rapport à 2018, la croissance en 2021 est seulement de 13,7 %.
En conclusión:
En 2022, les perspectives de ventes pour les propriétés de luxe à Marbella restent fortes. Quant aux appartements de moins de 300 000 €, les ventes seront affectées par l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, ce qui freinera la demande et l’augmentation des prix.
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