mardi 22 octobre 2024

Les urbanisations de Marbella : LA VIRGINIA

Je réalise une série de vidéos sur les urbanisations de Marbella.
La Virginia est une urbanisation conçue comme un village andalou caché au cœur de la ville de Marbella avec un très bon emplacement à seulement 1,5 km de la plage et à 2,3 km de la vieille ville de Marbella.


Localisation LA VIRGINIA, Avenue Conde Rudi, Marbella :

L'urbanisation de La Virginia apparait comme un village andalou qui ne laisse personne indifférent. Peut-être que ce sentiment d'authenticité n'est pas pour vous mais si vous l'aimez, vous tomberez à jamais amoureux des rues pavées avec leurs fontaines, leurs petites places, leur profusion de plantes soignées et une architecture qui mélange des éléments méditerranéens et andalous avec les toits de tuiles rouges, et les détails en fer forgé qui vous font sentir au cœur de l'Andalousie.

Cette urbanisation fermée offre à ses résidents tranquillité et intimité, au milieu d'un environnement naturel d'arbres fruitiers, de bougainvilliers et de plantes exotiques. La Virginia est connue pour son atmosphère détendue et sa proximité avec les commodités locales, les restaurants et les plages de Marbella, offrant une combinaison parfaite de sérénité et de confort. Idéale pour ceux qui recherchent un havre de paix avec une touche de style andalou, La Virginia est un endroit qui conserve le charme d'antan tout en offrant des commodités modernes.
La Virginia, à Marbella, a été créée dans les années 60 par l'architecte Donald Gray et s'est développée jusqu'à la fin des années 70. Les maisons sont pour la plupart des maisons jumelées à trois étages, quelques autres sont des villas avec de grands terrains de 1 000 à 2 000 m².

Services à proximité de l'urbanisation :

Restaurant dans la même urbanisation.
A 200 m du Centre Universitaire International de Marbella, 900 m de l'institut GUADALPIN, 1 km de l'école française EFIM.
À 1,0 km de l'avenue Ricardo Soriano et des supermarchés Corte Ingles et Mercadona.
A 1,5 km de la plage.
A 2,3 km de la vieille ville de Marbella.
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Alexandre Strumeyer, EMBASSY Costa Del Sol, agent immobilier Marbella

jeudi 19 septembre 2024

Evolution des prix de l’immobilier à Marbella après le COVID

 Depuis trois ans et la fin de la crise du COVID avec la fermeture des frontières et les mesures de confinement et de restrictions d'ouverture des commerces, les prix sur la Costa Del Sol et surtout à Marbella ont augmenté très fortement.

 


Selon les données d'Idealista, l'augmentation au cours des 3 dernières années est de 51% en moyenne dans la municipalité de Marbella. Par zone, les augmentations sont les suivantes:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Évolution des prix de l’immobilier d’occasion à Marbella depuis la fin du COVID.

 

 

 

 

Precio €/m²

 

 

Zona

2021/08

2024/08

diferencia

% subida

 

 

Todo Marbella

3303

4972

1669

51%

 

 

Milla de Oro - Nagüeles

3837

6298

2461

64%

 

 

Nueva Andalucia

3677

5431

1754

48%

 

 

Elviria - Cabopino

2756

3702

946

34%

 

 

Marbella Pueblo

3160

4243

1083

34%

 

 

San Pedro

2902

4264

1362

47%

 

 

Rio Real - Los Monteros

3330

4331

1001

30%

 

 

Las Chapas - El Rosario

3026

4830

1804

60%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Aujourd’hui, le nombre de propriétés en vente diminue, ce qui tend à maintenir la hausse des prix. Cependant nous commençons à constater que les acheteurs prennent de plus en plus le temps nécessaire, quitte à retarder leur achat, pour négocier les prix élevés des biens à vendre.

 La tentation pour les vendeurs d’augmenter le prix au-dessus de la valeur du marché est grande. Lors de votre achat, je vous conseille de faire appel aux services d'un agent immobilier professionnel qui vous aidera à vérifier la valeur des biens qui vous intéressent afin de ne pas perdre votre temps en visites inutiles.

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Si vous le souhaitez nous vous accompagnons tout au long du processus d'achat pour :

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Alexandre Strumeyer,  EMBASSY Costa Del Sol, Alexandre@embassycostadelsol.com
Agent immobilier, Marbella

mercredi 15 mai 2024

A quoi sert le certificat numérique ?

 Si vous possédez une propriété en Espagne, je vous recommande de faire la demande de votre certificat électronique dès maintenant. Ce certificat sert à vous identifier formellement dans toutes les démarches en ligne et facilite grandement la communication avec l'administration espagnole.


Voici le lien pour demander le certificat électronique : https://www.sede.fnmt.gob.es/certificados/persona-fisica
Je vous expliquerai plus en détail dans un autre article à venir comment faire cette demande.

Vous trouverez ci-dessous quelques liens vers des pages où vous pourrez effectuer des démarches et des consultations avec votre certificat électronique.

 Les Impôts (Agencia Tibutaria): https://sede.agenciatributaria.gob.es/  

 Collecte des impôts et taxes de Málaga (Patronato de recaudación): https://portal.prpmalaga.es/

 Sécurité Sociale: https://sede.seg-social.gob.es/wps/portal/sede/sede/Inicio

 Service de Santé (Servicio de Salud Andaluz): https://www.sspa.juntadeandalucia.es/servicioandaluzdesalud/clicsalud/

 Mairie de Marbella (Ayuntamiento): https://www.marbella.es/

 Mairie de Estepona (Ayuntamiento): https://ayuntamiento.estepona.es/

 DEHú, notifications et communications émises par les administrations publiques: https://dehu.redsara.es/

 Dossier de citoyenneté (Carpeta ciudadana), espace personnel on-line qui facilite votre relation avec les administrations publiques: https://carpetaciudadana.gob.es/carpeta/clave.htm

 Gendarmerie routière (DGT, Dirección General de Tráfico): https://sede.dgt.gob.es/es/

 Si vous avez des questions sur l'achat ou la vente de propriétés en Espagne et plus précisément à Marbella et sur la Costa Del Sol, n'hésitez pas à m'appeler, je me ferai un plaisir de vous aider.


Alexandre Strumeyer
Agent immobilier, EMBASSY Costa del Sol , Marbella, conseiller immobilier
+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp
FACEBOOK:

samedi 30 mars 2024

Demande de NIE pour les étrangers souhaitant acheter un bien en Espagne

Sí vous souhaitez acheter une propriété en Espagne il faudra avant de signer chez le notaire faire la demande de votre NIE, (Número de Identificación de Extranjero). Ce numéro est indispensable pour toutes les démarches administratives en Espagne comme ouvrir un compte bancaire, s’enregistrer à la sécurité social, faire sa déclaration d’impôts.


La démarche est généralement réalisée dans un commissariat de la police nationale en Espagne, mais vous pouvez aussi la faire dans une ambassade ou un consulat d'Espagne dans un autre pays. Si votre dossier est complet votre nº de NIE vous sera attribué immédiatement.  

Si le motif de votre demande de NIE est l’achat d’une propriété il faudra vous rendre dans le commissariat de la ville dans laquelle se trouve la propriété et apporter le contrat de réservation de celle-ci.

La demande de rendez-vous pour déposer la demande

La demande de NIE se fait uniquement avec un rendez-vous préalable pris sur internet sur la page suivante:

https://icp.administracionelectronica.gob.es/icpco/selectSede

Actuellement très peu de date sont proposées pour les rendez-vous avec le service étranger de la police nationale espagnole, il vous faudra donc un peu de patience et vérifier tous les jours la publication des offres de rendez-vous.

Vous devez vous rendre personnellement ou vous pouvez vous faire représenter par une personne dûment habilitée avec une procuration faite chez un notaire pour déposer votre demande. Le coût de cette procuration est d’environ 80 euros.

Les pièces à fournir pour une demande de NIE :

Formulaire de demande de NIE EX-15 (original et copie), rempli et signé par vous-même ou par votre représentant. Il est recommandé de remplir le formulaire en ligne et l’imprimer ensuite.

Voici le lien :  https://www.inclusion.gob.es/documents/410169/2156469/15-Formulario_NIE_y_certificados.pdf?t=1674731355836
Les raisons économiques, professionnelles ou sociales motivant votre demande de NIE doivent être indiquées sur le formulaire de demande.

Original du passeport en cours de validité et copie de toutes les pages du passeport.

Pour les ressortissants des États membres de l’Union européenne, le passeport peut être remplacé par la carte d’identité (original et copie recto-verso).

Si la demande est déposée par une personne vous représentant, une copie certifiée conforme de votre passeport ou carte d’identité suffit. La copie certifiée conforme du document d’identité est en générale effectuée au même moment que le pouvoir notariale donné à votre représentant.

Demande déposée par une personne vous représentant : original et copie de sa carte d’identité ou de son passeport et procuration indiquant expressément qu’elle est habilitée à présenter la demande de NIE.

Demande déposée pour une personne mineure ou dépendante : copie du livret de famille, de l’acte de naissance ou de l’attestation de tutelle. Joindre également le passeport ou la carte d’identité du parent ou de la personne exerçant la tutelle.

Justificatif de résidence dans la circonscription. Dans le cas de l’achat d’un bien, le contrat de réservation.

 Formulaire 790 code 12 dûment rempli. Avant votre rdv il faudra vous acquitter du paiement de la taxe et présenter avec le formulaire 790 le justificatif du paiement de la taxe de 9,84 euros. Le paiement de cette taxe s’effectue dans certaine banque avec le formulaire 790.

Voici le lien pour le formulaire 790 : https://sede.policia.gob.es/Tasa790_012/

Adresse du commissariat de Marbella

Le service du commissariat de Marbella pour les  étrangers se trouve avenida Duque de Lerma nº 9 - Edificio. España Local 2, + 34 952 82 05 61+ 34 952 86 57 93

Localisation GoogleMap:

 Liens officiels du gouvernement espagnol.

 https://www.exteriores.gob.es/Consulados/oran/fr/ServiciosConsulares/Paginas/Consular/NIE.aspx

https://sede.policia.gob.es/portalCiudadano/_es/tramites_extranjeria_tramite_asignacion_nie.php

Besoin d’aide ?

Si vous souhaitez être accompagné tout au long de votre projet d’achat d’un bien à Marbella et sur la Costa del Sol n'hésitez pas à me contacter.

Alexandre Strumeyer
Agent immobilier, EMBASSY Costa del Sol , Marbella, conseiller immobilier
+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp
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dimanche 10 mars 2024

Les urbanisations de Marbella : LA BIZNAGA

 Voici une nouvelle video dans la série sur les urbanisations de Marbella.

L'urbanisation LA BIZNAGA est située dans le quartier de Aloha, au cœur de la vallée des golfs à Nueva Andalucía, Marbella. Elle se trouve à seulement 4 km d'El Corte Inglés, le principal centre commercial de la zone, de Puerto Banús, l'épicentre du glamour de la Costa del Sol, et de la plage. Le centre de Marbella et sa vieille ville se trouvent à 8 km. Pour les amateurs de golf, la situation est tout simplement incomparable. Avec le prestigieux parcours de golf de Aloha à seulement 1 km, vous bénéficierez d'un accès facile à l'un des meilleurs parcours de golf de Marbella.



Localisation LA BIZNAGA, rue Las Águilas, près du Golf Aloha à Nueva Andalucía : https://www.google.es/maps/place/36%C2%B030'56.4%22N+4%C2%B057'47.2%22W/@36.5156617,-4.9647594,424m/data=!3m2!1e3!4b1!4m4!3m3!8m2!3d36.515659!4d-4.963121?hl=es&entry=ttu

 L'urbanisation est protégée par une clôture avec accès avec clé électronique et vidéosurveillance. Avec un terrain de 5 044 m², le complexe offre un jardin tropical avec une piscine commune. Le jardin et les parties communes sont toujours bien entretenus.

Construite en 2003, l'urbanisation se compose de 21 maisons mitoyennes formant un U autour de la piscine. Chaque maison est construite sur 4 niveaux et offre environ une superficie de 63 m2 au rez-de-chaussée et au premier étage. Les maisons disposent de 3 chambres au premier étage mais grâce à la grande taille (90 m2) du sous-sol il est possible d’y aménager une quatrième chambre. On note également que de nombreuses maisons disposent d'une extension du toit-terrasse en retirant une partie des tuiles du toit pour profiter de la vue panoramique sur la mer et les montagnes. Deux voitures entrent aisément dans le garage au sous-sol. Les maisons disposent d'un patio avant et arrière qui permettent de profiter des extérieurs à n’importe quelle heure de la journée.

Charges de communauté environ 200 €/mois.

Prix ​​2023 à partir de 600 000 €.

 Services à proximité de l'urbanisation :

A 900 m du club de Golf de Aloha.
1,7 km du club de golf de Las Brisas
2,3 km du club de golf de Los Naranjos
À 1,2 km du Collège international Aloha.
2,2 km du club de tennis Manolo Santana
2,2 km de l'Avda del Prado avec bars, restaurants, supermarchés
À 4 km d'El Corte Inglés, de Puerto Banús et de la plage.
À 450 m, arrêt de bus, lignes 4 et 5, Retranca del Ángel.

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Alexandre Strumeyer, EMBASSY Costa Del Sol

mardi 9 janvier 2024

IMPÔTS SUR LA VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE

 La vente d’un bien immobilier en Espagne est soumise aux impôts suivants:


Taxe municipale sur l’augmentation de la valeur du terrain

 La plus-value dite municipale est en réalité appelée taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (en espagnol,  Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana , IIVTU) et est une taxe payée à la commune du lieu où la maison est située.

Cet impôt ne se paye que s’il y a effectivement une plus-value. Dans le cas contraire la vente d’un bien immobilier sera exonérée du paiement de cet impôt.

 Il existe deux méthodes de calcul différentes pour obtenir le montant de la base d'imposition de la « Plus Valía Municipal ». Ces 2 méthodes sont la forfaitaire (objetiva) et la réelle (directa). Le vendeur choisit la méthode qui donne le montant le plus bas pour présenter sa déclaration d'impôt de Plus-Value Municipale.
Le montant de cette taxe dépend du nombre d’années de possession du bien, de la valeur cadastrale totale du bien et de celle du terrain, et d'un coefficient différent selon la municipalité et la durée de possession.

 Voici un lien pour calculer ce montant. Pour cela vous aurez besoin des valeurs cadastrales qui se trouvent sur les  lettres de paiement de l'IBI (taxe foncière).

https://portal.prpmalaga.es/8169/utilidades-simulador-calculo-de-iivtnu-plusvalia

Pour vous donnez une idée, le résultat est très souvent compris entre 2 et 9% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

 

Impôt sur les bénéfices

En plus de cette plus-value municipale, les bénéfices obtenus de la vente d’un bien immobilier immobilier sont soumis au paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) si le vendeur est résident en Espagne. Les vendeurs non résidents en Espagne, quand à eux, devront payer l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) à déclarer dans un délai de 2 mois après la vente .

 La vente de la résidence principale est exempte d’impôts si l’argent est réinvesti dans l’achat d’une autre maison dans un délai maximum de deux ans, et cette intention doit figurer  dans la déclaration d’impôt de l’année de la vente pour bénéficier de cet avantage fiscal. La partie du produit de la vente utilisée pour l’amortissement du capital de l’hypothèque en cours le jour de la vente est imposable. Il en est de même pour toute la partie des bénéfices qui n’est pas réinvestie dans l’achat de la nouvelle maison. C'est-à-dire que l'exonération d’impôt sera appliquée proportionnellement à l'argent alloué effectivement à l'achat de la nouvelle maison.

 Dans la déclaration d’impôts, il est nécessaire de déclarer le gain patrimonial obtenu par l’achat et la revente de la  maison.

Ce bénéfice réel est égal à la différence entre le prix de vente de la maison et son prix d’achat. De ce bénéfice se déduisent les frais liés aux opérations d’achat et de revente: les impôts (ITP, TVA, AJD), frais de notaire, de registre de propriété, de comptable, d’avocat, commissions d’agences.
Dans le cas de l’utilisation d’un prêt immobilier tous les frais qui lui sont associés sont aussi déductibles commes la taxe AJD sur les actes juridiques, les frais de notaire, de registre de propriété et de comptable, d’expertise, mais pas les intérêts versés.
Dans certains cas le coût d’une rénovation importante réalisée moins d’un an avant la revente sera prise en compte par l’administration fiscale.

 Pour l’IRPF des résidents fiscal en Espagne,  les bénéfices sont taxés selon le barème suivant:

jusqu'à 6 000 euros – taux de 19%
Bénéfice compris entre 6 000 et 50 000 euros – taux de 21%
Bénéfice compris entre 50 000 et 200 000 euros – taux de 23%
Bénéfice compris entre 200 000 et 300 000 euros – taux de 27%
Gains supérieurs à 300 000 euros – taux de 28%

 Pour l’IRNR des non-résidents fiscaux en Espagne, le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’Union Européenne, de l’Islande et de la Norvège, et de 24% pour les résidents issus des autres pays.

  

Retenue de 3%

 Lorsqu'un étranger vend une propriété espagnole, l'acheteur a l’obligation de retenir 3% du prix d'achat et de le verser aux impôts. Ce prélèvement est une provision sur les impôts qui seront payés par le vendeur suite à la vente. Une fois les déclarations d’impôts effectuées l’excédent éventuel qui a été prélevé sera remboursé au vendeur.

  

Plus de 65 ans

 Il existe une exoneration pour les personnes âgées de plus de 65 ans ou les personnes en situation de grande dépendance. Dans ces cas, la transmission de la résidence principale sera toujours exonérée d'impôt. Si l'un des deux conjoint a moins de 65 ans, vous devrez payer la moitié de la plus-value. Dans le cas d'une résidence secondaire, les gains obtenus après 65 ans sont exonérés d’impôts, à condition qu’ils soient réinvestis dans une rente viagère, laquelle doit avoir une périodicité inférieure ou égale à l'année. Vous devez effectuer ce réinvestissement dans un délai maximum de six mois et le montant réinvesti ayant droit à une exonération ne peut dépasser 240 000 euros.

 

Frais d'annulation de l'hypothèque

 Les démarches de résiliation de crédit immobilier ont un coût d'environ 500 euros si vous les faites vous-même et jusqu'à 1000 euros si la banque s'en charge.

 Lorsque vous vendez une maison sur laquelle pèse une hypothèque, son annulation entraine des frais supplémentaires variant selon les termes du contrat.

 Si l'hypothèque a été signée entre le 9 décembre 2007 et le 16 juin 2019 par une personne physique, les banques ne peuvent prélever qu'une commission de retrait comme définit ci-après:
0,5% de l'amortissement anticipé, s'il survient dans les cinq premières années de la vie de l'opération.
0,25% de l'amortissement anticipé, s'il survient après la cinquième année.
 
Si l'hypothèque a été signée à partir du 16 Juin 2019 par une personne physique, les comissions sont les suivantes :
Pour un prêt à taux variable
0,25% de l'amortissement anticipé, s'il survient dans les trois premières années de la vie de l'opération.
0,15% de l'amortissement anticipé, s'il survient après la troisième année.

Pour un prêt à taux fixe
Jusqu’à 2% de l'amortissement anticipé, s'il survient dans les dix premières années de la vie de l'opération.
1.5% de l'amortissement anticipé, s'il survient après la dixième année.

 

 Estimation du montant des impôts à payer

 Si vous souhaitez vendre votre propriété à Marbella et sur la costa del Sol, nous calculons pour vous une estimation des impôts que vous aurez à payer suite à la vente. Nous vous expliquerons aussi en détail les différentes étapes du processus de vente d’un bien immobilier en Espagne et si vous êtes séduit par notre offre de service personnalisée, nous vous accompagnerons pour protéger vos intérêts et faire de cette vente une expérience réussie.  

 N'hésitez pas à me contacter. Je repondrais avec plaisir à toutes vos questions sur la vente de votre maison.

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