Exceptionnelles vues panoramiques à 180º sur la mer, grande terrasse et rénovation totale et moderne sont les caractéristiques uniques de cet appartement situé à Selwö, entre Marbella et Estepona.
Dans la plupart des Communautés autonomes d’Espagne, lorsqu'un couple se marie, le régime général appliqué par défaut est le régime de la communauté de biens, sauf indication contraire des époux.
Le régime de la communauté de biens signifie que les bénéfices ou avantages obtenus indistinctement par l'un des conjoints et survenus pendant le mariage deviennent communs aux deux époux. Lorsque cette commumauté est dissoute (décès, séparation ou divorce), les biens et droits qui auraient été générés sont attribués pour moitié aux deux époux.
En revanche, le régime de séparation des
biens implique que chaque époux conserve la propriété de tous ses biens propres
acquis avant et pendant le mariage. Le mariage sera régi par le régime de la
séparation de biens lorsque les époux y auront expressément consenti (sauf dans
les communautés autonomes où il s'applique par défaut).
Et pour terminer, dans le cas d'un couple
de fait (pareja de hecho en Espagne ce qui correspond au PACS français), chacun
est le propriétaire exclusif de ses biens à moins que les membres du couple
n'établissent d'autres accords dans un acte notarié pour régir leurs biens
communs et leurs relations économiques pendant leur coexistence.
Alexandre Strumeyer
La nota simple sert à informer sur les propriétaires, les droits et les charges qui affectent un bien immobilier au moment de sa demande.
Ceci est fait pour que le Trésor Public puisse examiner
la liquidation de la taxe qui a été faite à l'époque et s'il considère que son
montant est incorrect, il peut exiger que la taxe soit liquidée pour le
montant modifié en émettant un avis d’imposition complémentaire.
Alexandre
Strumeyer
Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
Le Certificat d'inexistence d'infraction urbanistique (certificado de inexistencia de infracción urbanística) est un document délivré par la mairie qui certifie qu'une propriété n'a pas de dossier de sanction ouvert pour avoir commis un type d'infraction aux règlements de l’urbanisme.
Ce certificat n'est pas obligatoire pour
vendre une propriété mais il est presque indispensable puisque la grande
majorité des acheteurs le demande maintenant pour obtenir une garantie légale
que la construction n'a pas d'infraction qui pourrait retomber sur les nouveaux
propriétaires.
En cas d’infraction aux règles d’urbanisme,
sa description et la référence au dossier administratif ou à la condamnation
figureront sur l'attestation.
Voici les étapes pour
obtenir ce certificat à la Mairie d' ESTEPONA.
Étape 1 : Demander la certification relative à la titularité de la propriété enregistrée (certificación relativa a la titularidad de la finca registral), qui indique non seulement les propriétaires actuels mais aussi les précédents.
Etape 2 : Demander le certificat de non infraction urbanistique (certificado de inexistencia de infracción urbanística)
Où? À la mairie d'Estepona, Avenida del
Puerto, ou à la mairie de quartier de Cancelada, Calle Montemayor, 54. Sur
rendez-vous avec la sélection : “OFICINA ATENCIÓN AL CIUDADANO”
https://citaprevia.estepona.es/index.php?seccion=citaPrevia&subSeccion=solicitud
Il faut compter 1 à 2 semaines pour recevoir le certificat. Si le demandeur dispose d'un certificat digital pour la signature,
il recevra directement le certificat d'inexistence d'infraction urbanistique dans
son dossier citoyen accessible en ligne. Dans le cas contraire, il faudra aller
le retirer en mairie.
Pour toute question sur l'immobilier à Marbella ou sur la Costa del Sol ou si vous souhaitez que je vous aide à acheter ou vendre votre maison, contactez-moi.
Alexandre
Strumeyer, EMBASSY Costa del Sol, Marbella
La limitation de la mise à jour du loyer imposée par le gouvernement espagnol le 31 mars par le décret-loi 6/2022 a été prolongée de 3 mois supplémentaires.
Les propriétaires qui ont un contrat dont la date anniversaire est comprise entre le 31 mars et le 30 septembre 2022 ne pourront pas actualiser le loyer selon l'IPC.
La limite de cette actualisation concerne les contrats de
location pour les résidences habituelles mais pas ceux pour un logement
temporaire ou à usage autre que le logement.
Pour toute information sur le marché immobilier à Marbella
ou sur la Costa del Sol, n'hésitez pas à me contacter.
Alexandre Strumeyer, EMBASSY
Costa Del Sol
Afin de bien voir l'évolution des prix, j'ai comparé différentes sources de données du marché immobilier de Marbella, chacune avec son propre angle de vision.
L'avantage des portails immobiliers est qu'ils permettent une analyse par zones géographiques très localisées (à l'échelle du quartier). Les chiffres ne sont pas précis en valeur (car les prix sont ceux des annonces et non ceux des ventes enregistrées et les m2 des biens publiés sont également très approximatifs) mais leurs évolutions sont significatives.
Les statistiques publiées par les agences nationales sont pertinentes mais sont synthétisées au niveau de la province et ne reflètent pas les tendances locales dans une ville ou un district.
Dans l'analyse de l'évolution des prix des logements, il faut être attentif au fait qu'il peut s'agir du prix des logements neufs et anciens ou uniquement des logements anciens. L'augmentation de la part des logements neufs (qui coûtent plus cher au m2 que les logements anciens) aura un impact sur la hausse du prix moyen des logements neufs et anciens sans que les prix de l'un ou de l'autre n'aient augmenté.
Ainsi, dans le cas de Marbella, l'augmentation significative des ventes de maisons de luxe fait augmenter le prix de vente moyen sans que celui des logements de gamme inférieure augmente dans les mêmes proportions.
PRIX PAR M2.
Selon les statistiques publiées par Tinsa (entreprise d’expertises immobilières), au premier trimestre de 2022, en Espagne le prix moyen au m2 des logements (neuf et occasion) a augmenté de 6,6 % par rapport à l’année précédente, atteignant un prix moyen de 1 645 €/m2. Voici la courbe de l'évolution de ces dernières années :
Selon le registre espagnol des propriétés, en 2021 dans la province de Malaga, le prix du m2 des logements neufs a augmenté de 2,99 % et celui des logements anciens de 16,8 %. (Logements anciens, Trim 1 2021 : 1 903 €/m2, Trim 1 2022 : 2 222 €/m2, Logements neufs, Trim 1 2021 : 2 305 €/m2, Trim 1 2022 : 2 374 €/m2).
On observe aussi qu'au premier trimestre 2022 dans la province de Malaga le prix du m2 des logements neufs est supérieur en moyenne de 6,8% à celui des logements anciens. (Logements anciens : 2 222 €/m2, logements neufs : 2 374 €/m2).
Localement, selon les données des portails immobiliers, les prix au m2 ne varient pas de la même manière d'une zone à l'autre. Le graphique ci-dessous montre que les prix augmentent plus à Nueva Andalucía que dans le centre de Marbella.
Selon les données des annonces de Idealista, on constate que les prix dans un même quartier n'évoluent pas de la même manière selon le type de logement. On peut voir sur le graphique des annonces à Nueva Andalucía qu'en 2 ans le prix au m2 des villas à plus de 1 000 000 € a augmenté de 20%, passant de 5 000 € à 6 000 €/m2 et que dans le même temps pour les appartements dont le prix n’excède pas 240 000 €, la hausse n'est que de 6,25 %, passant de 2 400 €/m2 à 2 550 €/m2.
PRIX MOYEN DU LOGEMENT.
Selon les données publiées par le gouvernement espagnol, le prix moyen des logements anciens continue d'augmenter. Dans la province de Malaga, l'année dernière, celui-ci a augmenté de 22,7 % passant de 218 948 € au 4ème trimestre 2020 à 268 562 € au 4ème trimestre 2021.
Cette augmentation provient d'une part de la hausse du prix au m2 et d'autre part de l'évolution des caractéristiques des logements due à la bonne activité du marché du luxe.
NOMBRE DE VENTES.
Selon le gouvernement espagnol, à MARBELLA, le nombre de ventes de maisons d'occasion a augmenté de 91 % entre 2020 et 2021 (en raison de la pandémie en 2020) passant de 2 243 en 2020 à 4 284 en 2021. Par rapport à 2018, la croissance en 2021 n'est que de 10,4 %.
À Marbella, entre 2017 et aujourd'hui, la proportion des ventes de logements neufs est passée de 5 à 10 % des ventes totales de logements neufs et d'occasion. A ESTEPONA cette proportion est passée de 9 à 26%.
À Marbella, le nombre total de ventes de logements (neufs et d'occasion) a augmenté de 92 % entre 2020 et 2021 (en raison de la pandémie en 2020) passant de 2 565 en 2020 à 4 634 en 2021. Par rapport à 2018, la croissance en 2021 est seulement de 13,7 %.
En conclusión:
En 2022, les perspectives de ventes pour les propriétés de luxe à Marbella restent fortes. Quant aux appartements de moins de 300 000 €, les ventes seront affectées par l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, ce qui freinera la demande et l’augmentation des prix.
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Dans la série de vidéos sur les urbanisations de Marbella, je vous présente aujourd'hui BALCON DE PUENTE ROMANO.
L'urbanisation BALCON DE
PUENTE ROMANO est située sur le Golden Mile de Marbella, près de l'hôtel Puente
Romano, le ressort méditerranéen le plus prestigieux d'Espagne, et à 700 m de
la plage. C'est un quartier très recherché de Marbella.
Services à proximité de
l'urbanisation:
Savez-vous que cette valeur influe sur les impôts à payer lors de la vente ?
L'une des principales nouveautés qu'apporte la loi anti-fraude fiscale à partir du 1er janvier 2022 est la nouvelle valeur de référence du Cadastre, qui est la nouvelle base d'imposition pour les impôts tel que l'Impôt sur la Transmission Immobilière (ITP), qui est payé lorsque l'achat d'une maison d'occasion, ou l'impôt sur les successions et les donations (ISyD). Cette nouvelle valeur de référence affecte également les impôts sur la fortune, sur le revenu des personnes physiques et sur la plus-value municipale.
La nouvelle valeur de référence est
déterminée par la Direction générale du cadastre sur la base des prix de vente
des biens immobiliers, selon les informations fournies par les notaires et le
registre de propriété.
Dans le cas où le contribuable vend pour
une valeur inférieure, le Trésor l'obligera à payer des impôts pour la valeur
indiquée par la nouvelle valeur de référence du cadastre, en lui notifiant un
redressement sans autres formalité ou évaluation du bien.
Cette nouvelle valeur ne tient pas compte
de l'état de conservation du bien, s'il a subi une quelconque rénovation ou des
matériaux qui le composent et il peut arriver que le prix convenu lors de la
vente soit inférieur à la valeur de référence. Cette valeur peut être contestée
en demandant la rectification après paiement volontaire de l’impôt, ou en
faisant appel de la liquidation notifiée, mais ce sera le contribuable qui
devra prouver et démontrer que ladite valeur de référence n'a rien à voir avec la
réelle valeur de marché du bien.
Sur internet, la démarche à suivre pour
éditer le certificat de la valeur cadastrale de référence est la suivante :
Entrez sur le site du cadastre avec ce
lien : https://www1.sedecatastro.gob.es/
1. A droite de l'écran, cliquer sur la flèche de la case valeur de référence
2. cliquez sur l'option « Consulta de valor de referencia » (Consultation de la valeur de référence)
3. Formulaire d'authentification « autentificación de la SEDE », vous devez vous identifier, généralement avec votre signature numérique. Si vous n'avez pas de signature numérique, je vous conseille d'en demander une car c'est très utile pour correspondre avec l'administration. Vous pouvez le faire avec ce lien : https://www.sede.fnmt.gob.es/certificados/persona-fisica . Si vous préférez, vous pouvez utiliser les autres méthodes d'identification disponibles.
4. Formulaire VALEURS DE RÉFÉRENCE DES PROPRIÉTÉS « VALORES DE REFERENCIA DE LOS INMUEBLES », entrez le motif « Efectos informativos », entrez également la référence cadastrale de la propriété. Vous devez mettre votre NIF (le NIE pour les étrangers) et la date de la valeur, car avec le temps, la valeur peut changer. Remplissez tout et indiquez que vous n'êtes pas un robot avec le reCAPTCHA et cliquez sur Valeur de référence en bas.
5. Formulaire de valeur de référence « Valor de Referencia », maintenant la valeur de référence est affichée à l'écran et vous pouvez imprimer le certificat correspondant.
Pour toute question sur l'immobilier sur
la Costa del Sol ou si vous souhaitez que je vous aide à acheter ou vendre
votre maison ou appartemement, contactez-moi.