Lorsqu'un acheteur est décidé à acheter un
bien immobilier et qu'il a besoin d'un délai pour disposer du financement
nécessaire, il peut proposer au vendeur une location avec option d'achat
Pour les vendeurs, dans un marché où les
offres sont nombreuses, c'est une solution pour donner un débouché aux maisons
qui ne parviennent pas à se vendre.
La location avec option d'achat est un contrat
de location qui inclut un accord qui offre au locataire la possibilité
d'acquérir le bien en location en réalisant l’option d’achat dans un certain
délai défini dans le contrat. Par conséquent, le locataire ne perd pas l'argent investi pendant le bail, car
les loyers versés font partie du prix final de la propriété. Les principales
stipulations du contrat sont les suivantes :
Dépôt d’entrée. Le
locataire/optionnaire doit verser un acompte ou une prime d'intérêt comme
premier paiement. Cette somme d'argent en tant qu'acompte garantit l'achat du
bien à la fin de la période de location convenue. Un montant de 20 % du prix de
vente serait un minimum pour donner cette garantie. Si finalement le locataire
n'achète pas la maison, le propriétaire conserve le dépôt d’entrée payé.
Durée du contrat. Le
locataire doit réaliser l'option d'achat avant le dernier loyer ou libérer la
maison. La durée de l'option d'achat est généralement comprise entre 1 et 2
ans. Dans le cas de la location d'un logement principal, même si la durée du
contrat est d'un an, le locataire a le droit, en vertu de la loi, de continuer
à louer la maison pendant 5 ans au maximum, perdant le droit à l'option
d'achat, qui expire à la date prévue dans le contrat.
Mode d'amortissement. Les loyers mensuels sont déduits du prix de vente. En général, ils sont
déduits en totalité, mais le contrat peut définir un autre mode comme une déduction
de 80 % au cours de la deuxième année de location.
Paiement des charges pendant la location. Il est d'usage que le locataire paie les factures
d'électricité, de gaz et d'eau, tandis que le propriétaire a à sa charge les
taxes foncières (IBI) et des ordures.
Comme tout contrat de location, celui-ci
doit préciser les responsabilités du locataire et du propriétaire en ce qui
concerne la location. L'autre partie du contrat fixe les détails de l'option
d'achat qui serviront de base pour l’acte notarié lorsque la vente se réalisera.
Acte notarié par sécurité.
Les parties décident et conviennent si ce
contrat est conclu sous seing privé ou s'il est notarié afin qu'il puisse être
inscrit au REGISTRE DE LA PROPRIETE avec tout ce que cela implique. En signant
chez le notaire, le contrat est mis en conformité avec la loi et protège à la
fois le propriétaire en cas de réclamation pour non-paiement et l'acheteur en
empêchant le propriétaire de céder ou de vendre la propriété à un tiers tant
que le contrat signé reste en vigueur. C'est le locataire qui paye les frais et
honoraires du notaire et du registre.
Les deux parties doivent faire leurs
déclarations fiscales respectives et payer les impôts et taxes que l'opération
implique (ITP, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés)
Avantages et inconvénients pour le propriétaire
Inconvénients
- Perte de temps si le locataire décide
finalement de ne pas acheter.
- Pendant la durée du contrat, impossibilité
de vendre la propriété à un autre acheteur faisant une meilleure offre.
- Impossibilité de bénéficier d'une hausse
des prix du marché immobilier, car le prix est fixé dans le contrat.
Avantages
- Revenu de la location sans renoncer à
une vente future.
- Bonne garantie de non-paiement du loyer
par le versement de la prime initiale.
- Si le locataire décide finalement de ne
pas acheter la maison, le propriétaire conserve la prime d’entrée payée à la
signature du contrat de location.
Avantages et inconvénients pour le locataire
Inconvénients
- Perte de la prime initiale s’il décide finalement
de ne pas acheter la maison.
- Impossible de bénéficier d'une baisse
des prix du marché immobilier, car le prix est fixé dans le contrat.
- La charge fiscale pour le locataire est
importante. Le contrat est soumis à la taxe sur les transmissions immobilières,
pour le loyer et pour l'option d'achat.
Avantages
- Tout ou partie du loyer est déduit du
prix du bien.
- L'achat est assuré à tout moment pendant
la période de location.
Si vous souhaitez des informations
complémentaires n’hésitez pas à me contactez.
Alexandre Strumeyer
Agent immobilier, embassadeur
de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp, Skype: astrumeyer
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