La vente d’un bien immobilier en Espagne est soumise aux
impôts suivants:
Taxe municipale sur
l’augmentation de la valeur du terrain
La plus-value dite municipale est en réalité appelée taxe
sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (en espagnol, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los
Terrenos de Naturaleza Urbana , IIVTU) et est une taxe payée à la commune du
lieu où la maison est située.
Cet impôt ne se paye que s’il y a effectivement une
plus-value. Dans le cas contraire la vente d’un bien immobilier sera exonérée
du paiement de cet impôt.
Il existe deux méthodes de calcul différentes pour
obtenir le montant de la base d'imposition de la « Plus Valía
Municipal ». Ces 2 méthodes sont la forfaitaire (objetiva) et la réelle (directa).
Le vendeur choisit la méthode qui donne le montant le plus bas pour présenter
sa déclaration d'impôt de Plus-Value Municipale.
Le montant de cette taxe dépend du nombre d’années de
possession du bien, de la valeur cadastrale totale du bien et de celle du
terrain, et d'un coefficient différent selon la municipalité et la durée de possession.
Voici un lien pour calculer ce montant. Pour cela vous
aurez besoin des valeurs cadastrales qui se trouvent sur les lettres de paiement de l'IBI (taxe foncière).
https://portal.prpmalaga.es/8169/utilidades-simulador-calculo-de-iivtnu-plusvalia
Pour vous donnez une idée, le résultat est très souvent
compris entre 2 et 9% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Impôt sur les
bénéfices
En plus de cette plus-value municipale, les bénéfices obtenus
de la vente d’un bien immobilier immobilier sont soumis au paiement de l'impôt
sur le revenu des personnes physiques (IRPF) si le vendeur est résident en
Espagne. Les vendeurs non résidents en Espagne, quand à eux, devront payer
l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) à déclarer dans un délai de 2
mois après la vente .
La vente de la résidence principale est exempte d’impôts
si l’argent est réinvesti dans l’achat d’une autre maison dans un délai maximum
de deux ans, et cette intention doit figurer
dans la déclaration d’impôt de l’année de la vente pour bénéficier de
cet avantage fiscal. La partie du produit de la vente utilisée pour
l’amortissement du capital de l’hypothèque en cours le jour de la vente est
imposable. Il en est de même pour toute la partie des bénéfices qui n’est pas
réinvestie dans l’achat de la nouvelle maison. C'est-à-dire que l'exonération d’impôt
sera appliquée proportionnellement à l'argent alloué effectivement à l'achat de
la nouvelle maison.
Dans la déclaration d’impôts, il est nécessaire de
déclarer le gain patrimonial obtenu par l’achat et la revente de la maison.
Ce bénéfice réel est égal à la différence entre le prix
de vente de la maison et son prix d’achat. De ce bénéfice se déduisent les
frais liés aux opérations d’achat et de revente: les impôts (ITP, TVA, AJD), frais
de notaire, de registre de propriété, de comptable, d’avocat, commissions d’agences.
Dans le cas de l’utilisation d’un prêt immobilier tous les
frais qui lui sont associés sont aussi déductibles commes la taxe AJD sur les
actes juridiques, les frais de notaire, de registre de propriété et de
comptable, d’expertise, mais pas les intérêts versés.
Dans certains cas le coût d’une rénovation importante réalisée
moins d’un an avant la revente sera prise en compte par l’administration
fiscale.
Pour l’IRPF des résidents fiscal en Espagne, les bénéfices sont taxés selon le barème
suivant:
jusqu'à 6 000 euros – taux de 19%
Bénéfice compris entre 6 000 et 50 000 euros – taux de
21%
Bénéfice compris entre 50 000 et 200 000 euros – taux de
23%
Bénéfice compris entre 200 000 et 300 000 euros – taux de
27%
Gains supérieurs à 300 000 euros – taux de 28%
Pour l’IRNR des non-résidents fiscaux en Espagne, le taux
d’imposition est de 19% pour les résidents de l’Union Européenne, de l’Islande
et de la Norvège, et de 24% pour les résidents issus des autres pays.
Retenue
de 3%
Lorsqu'un étranger vend une propriété espagnole, l'acheteur
a l’obligation de retenir 3% du prix d'achat et de le verser aux impôts. Ce
prélèvement est une provision sur les impôts qui seront payés par le vendeur
suite à la vente. Une fois les déclarations d’impôts effectuées l’excédent
éventuel qui a été prélevé sera remboursé au vendeur.
Plus de 65 ans
Il existe une exoneration pour les personnes âgées de
plus de 65 ans ou les personnes en situation de grande dépendance. Dans ces
cas, la transmission de la résidence principale sera toujours exonérée d'impôt.
Si l'un des deux conjoint a moins de 65 ans, vous devrez payer la moitié de la
plus-value. Dans le cas d'une résidence secondaire, les gains obtenus après 65
ans sont exonérés d’impôts, à condition qu’ils soient réinvestis dans une rente
viagère, laquelle doit avoir une périodicité inférieure ou égale à l'année.
Vous devez effectuer ce réinvestissement dans un délai maximum de six mois et
le montant réinvesti ayant droit à une exonération ne peut dépasser 240 000
euros.
Frais d'annulation
de l'hypothèque
Les démarches de résiliation de crédit immobilier ont un
coût d'environ 500 euros si vous les faites vous-même et jusqu'à 1000 euros si
la banque s'en charge.
Lorsque vous vendez une maison sur laquelle pèse une
hypothèque, son annulation entraine des frais supplémentaires variant selon les
termes du contrat.
Si l'hypothèque a été signée entre le 9 décembre 2007 et
le 16 juin 2019 par une personne physique, les banques ne peuvent prélever
qu'une commission de retrait comme définit ci-après:
0,5% de l'amortissement anticipé, s'il survient dans les
cinq premières années de la vie de l'opération.
0,25% de l'amortissement anticipé, s'il survient après la
cinquième année.
Si l'hypothèque a été signée à partir du 16 Juin 2019 par
une personne physique, les comissions sont les suivantes :
Pour un prêt à taux variable
0,25% de l'amortissement anticipé, s'il survient dans les
trois premières années de la vie de l'opération.
0,15% de l'amortissement anticipé, s'il survient après la
troisième année.
Pour un prêt à taux fixe
Jusqu’à 2% de l'amortissement anticipé, s'il survient
dans les dix premières années de la vie de l'opération.
1.5% de l'amortissement anticipé, s'il survient après la dixième
année.
Estimation du
montant des impôts à payer
Si vous souhaitez vendre votre propriété à Marbella et sur
la costa del Sol, nous calculons pour vous une estimation des impôts que vous
aurez à payer suite à la vente. Nous vous expliquerons aussi en détail les
différentes étapes du processus de vente d’un bien immobilier en Espagne et si
vous êtes séduit par notre offre de service personnalisée, nous vous accompagnerons
pour protéger vos intérêts et faire de cette vente une expérience réussie.
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