Nouvelle méthode de calcul de la plus-value municipale

Le décret-loi royal 26/2021 a déjà été approuvé et est entré en vigueur le 10 novembre 2021, dans lequel deux méthodes de calcul différentes sont établies pour obtenir le montant de la base d'imposition de la « Plus Valía Municipal » à payer suite à une vente, donation ou héritage d’un bien immobilier. Ces 2 méthodes sont la forfaitaire et la réelle.

Cet impôt ne se paye désormais que s’il y a effectivement une plus-value. Dans le cas contraire la vente d’un bien immobilier sera exonérée du paiement de cet impôt.

Le vendeur choisit la méthode qui donne le montant le plus bas pour présenter sa déclaration d'impôt de Plus-Value Municipale.

 COEFFICIENTS DE CALCUL DE LA BASE D’IMPOSITION

 

Inférieur à 1 an	1 an	2 ans	3 ans	4 ans	5 ans	6 ans	7 ans	8 ans	9 ans
0.14	0.13	0.15	0.16	0.17	0.17	0.16	0.12	0.10	0.09

 

10 ans	11 ans	12 ans	13 ans	14 ans	15 ans	16 ans	17 ans	18 ans	19 ans
0.08	0.08	0.08	0.08	0.10	0.12	0.16	0.20	0.26	0.36

 

Egal ou supérieur à 20 ans

0.45

 

 POURCENTAGE D’IMPOSITION

 Le taux d’imposition dépend de chaque mairie. Pour Marbella, selon l'ordonnance fiscale de 2017, les taux d’imposition sont les suivants

Jusqu'à 5 ans 25,25%

Jusqu'à 10 ans 20,00%

Jusqu'à 15 ans 18,75%

Jusqu'à 20 ans 18,00%

 

CALCUL DE LA PLUS-VALUE MUNICIPALE PAR LA METHODE FORFAITAIRE

Assiette imposable = Valeur cadastrale du terrain x Coefficient base d’imposition

 Plus-value municipale à payer = Assiette imposable x pourcentage d’imposition

 

 CALCUL DE LA PLUS-VALUE MUNICIPALE PAR LA METHODE REELLE

Bénéfice = prix de vente - prix d'achat

Si le bénéfice est inférieur à 0, il n`y a pas de la Plus-value municipale à payer

Proportion valeur cadastrale du terrain = valeur cadastrale du terrain / valeur cadastrale totale

Assiette imposable = Bénéfice x Proportion valeur cadastrale du terrain

Plus-value municipale à payer = Assiette imposable x pourcentage d’imposition

 

Si vous avez des doutes ou des questions sur l'immobilier ou si vous souhaitez que je vous aide pour la vente de votre maison, n'hésitez pas à me contacter.

Alexandre Strumeyer

Agente inmobiliario, embassadeur de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp,  Skype: astrumeyer
alexandre@embassycostadelsol.com
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Vendre sans payer l’impôt de Plus Valía municipale

 Si vous vendez un bien immobilier au cours des prochains mois, vous ne paierez pas l’impôt de Plus Valía municipale (impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains).

La Cour constitutionnelle déclare nulle l’impôt de Plus Valía municipale car la méthode de calcul de la base imposable du dit impôt est basée sur le principe théorique qu’il existe toujours une augmentation de la valeur du terrain pendant la période d'imposition même s'il n'y a pas eu réellement cette augmentation.
L'arrêt de la Cour constitutionnelle s'appliquera à toutes les opérations signées à compter du 26 octobre 2021 et ne sera pas rétroactif.
Cette suspension de l’impôt de Plus Valía municipale devrait se poursuivre pendant quelques mois, le temps pour le Trésor Publique d'établir un nouveau mode de calcul de cet impôt.

 Combien économiseriez-vous si vous vendriez maintenant? Vous pouvez obtenir une estimation de ce que vous auriez dû payer avec ce lien :

https://portalweb.prpmalaga.es/opencms/opencms/prpweb/servicios/estimacionIIVTNU/

 Ou faites un calcul approximatif avec la formule suivante :

Valeur cadastrale du terrain X Nombre d'années de possession X 2,4% (pourcentage d'augmentation annuelle) X 20% (taux d’imposition)
La valeur cadastrale du terrain se trouve dans la lettre de paiement de l’IBI (taxe foncière)
En fait le % d'augmentation et le % d'imposition dépendent du nombre d'années de possession mais avec les pourcentages ci-dessus vous avez une bonne approximation du montant de l’impôt de Plus Valía municipale que vous économisez en vendant maintenant.

 Si vous souhaitez profiter de la suppression de cet impôt communal sur les plus-values ​​pour vendre votre maison, n'hésitez pas à me contacter. Je vous expliquerai les points clés pour réussir une vente au meilleur prix possible.

 Alexandre Strumeyer

Agent immobilier, EMBASSY Costa del Sol , Marbella

+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp, 

alexandre@embassycostadelsol.com

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Demander un certificat de non-existence d'infraction urbaine à Marbella

Le Certificat d'inexistence d'infraction urbanistique (certificado de inexistencia de infracción urbanística) est un document délivré par la mairie qui certifie qu'une propriété n'a pas de dossier de sanction ouvert pour avoir commis un type d'infraction aux règlement de l’urbanisme. 

Ce certificat n'est pas obligatoire pour vendre une propriété mais il est presque indispensable puisque la grande majorité des acheteurs le demandent maintenant pour obtenir une garantie légale que la construction n'a pas d'infraction qui pourrait retomber sur les nouveaux propriétaires.

En cas d’infraction urbaine, sa description et la référence au dossier administratif ou à la condamnation figureront sur l'attestation.

 Maintenant, voici les étapes pour obtenir ce certificat.

OÙ:

Dans le service d’urbanisme de la mairie de Marbella, sans rendez-vous préalable.
Adresse : Calle Alonso de Bazán, 1, 29600 Marbella.
La demande se fait au rez-de-chaussée, juste après être entré dans le bâtiment sur la gauche.
Horaires 9h00 à 13h30
Téléphone : 952 76 16 60

 QUI:

Le propriétaire ou son représentant

DOCUMENTS :

Nota simple de moins de 3 mois,

Le cas échéant, un document attestant de la représentation

Et connaître la référence cadastrale de la propriété.

 PROCESSUS DE DEMANDE:

La personne de l’urbanisme vous remettra la lettre de paiement pour un montant de 41,08 euros (en 2021)

Vous allez payer cette somme à un guichet automatique d’une banque. Proche de l'urbanisme, vous pouvez le faire à l’automate de la banque Caja Rural au nº 25 de Ricardo soriano ou nº 23 à celui de la banque Santander.

Ensuite vous retournez à l'urbanisme pour remettre le reçu du règlement avec le formulaire dûment rempli “INSTANCIA CERTIFICACIÓN NO INFRACCIÓN URBANÍSTICA”.

 Pour terminer, ils vous remettent un récépissé de votre demande «RECIBO DE PRESENTACIÓN EN OFICINA DE REGISTRO ».

La délivrance du certificat de non infraction urbaine prend généralement 2 mois.

Si vous possédez un certificat numérique, vous recevrez dans votre dossier citoyen personnel une notification pour télécharger le certificat.

Sinon, ils vous envoient un courrier à votre adresse pour vous en informer.

Si vous n'avez pas de nouvelles au bout de 2 mois, mieux vaut vous rendre à l’urbanisme pour vous renseigner.

 Pour toute question sur l'immobilier ou si vous avez besoin d'aide pour vérifier la documentation de votre maison pour la mettre en vente, n'hésitez pas à me contacter.

 Alexandre Strumeyer
Agent immobilier, EMBASSY Costa del Sol , Marbella
+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp,  
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Que signifie CUERPO CIERTO dans les contrats de vente.

 Il est très important de comprendre ce que signifie le terme CUERPO CIERTO qui apparaît dans les contrats et les actes notariés d'achat d’un bien immobilier. 

Ce terme implique que le bien est délimité par ses frontières et ses limites construites telles que décrites dans le contrat et l’acte notarié indépendamment de sa surface réelle, de sorte que le prix n'est pas établi en fonction des mètres carrés mais correspond à la totalité du bien. La conséquence est que l'acheteur ne peut pas prétendre plus tard, après avoir signé le contrat d'achat, que le bien a moins de mètres carrés et par conséquent moins de valeur.

Le terme CUERPO CIERTO ne fait pas référence à l'état de conservation du bien mais à son étendue. L'acheteur conserve le droit de réclamer pour les vices cachés dans un délai de 6 mois à compter de la date de livraison de la propriété.

Si vous avez des doutes ou des questions sur l'immobilier ou si vous souhaitez que je vous accompagne dans le processus d'achat ou de vente de votre maison, n'hésitez pas à me contacter.

Alexandre Strumeyer

Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
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ANNULATION DE L’HYPOTHÈQUE DANS LE REGISTRE DE PROPRIÉTÉ

 Lorsque le remboursement de l'hypothèque arrive à sa fin et que toutes les échéances ont été payées, il est nécessaire de procéder à l’élimination de l'inscription de ladite hypothèque dans le registre de propriété et il est préférable ne pas tarder pour le faire. Des années d'attente peuvent entrainer des problèmes à l’heure de faire la recherche des justificatifs auprès des organismes financiers. Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, l'acte notarié d'annulation de l’hypothèque peut être fait le même jour que l'acte de vente.

Aujourd'hui cet article ne concerne pas le remboursement anticipé du capital restant d’un prêt immobilier, avant la fin de la durée pour laquelle l'hypothèque a été consentie. Nous en parlerons dans un autre article à paraître prochainement.

 Les étapes à suivre pour annuler une hypothèque payée en totalité sont les suivantes :

1. Demandez à la banque le certificat de dette zéro. Cela est gratuit.

2. Rendez-vous chez un notaire et présentez ladite attestation pour signer l'acte notarié d’attestation de remboursement du prêt. Ensuite, pour les étapes 3 et 4, il est conseillé de faire appel aux services du gestionnaire administratif du notaire pour effectuer la déclaration AJD et la présentation au registre de la propriété.

3. Demander et compléter, en délégation de la communauté autonome, le Document d'Actes Juridiques Documentés (AJD). Cette démarche est gratuite.

4. Munis de la copie de la déclaration de la taxe AJD, du certificat de dette zéro et de l'acte notarié, rendez-vous au registre de la propriété pour procéder à l'annulation de l'hypothèque. Le coût dépend du montant de l'hypothèque. Demandez immédiatement une « Nota Simple » afin de vérifier que la note indiquant l’hypothèque a bien été supprimée.

L'annulation d'un prêt de 150 000 euros a un coût de 100 à 230 euros entre le notaire et le registre de propriété. A cela il faut ajouter le coût du gestionnaire faisant les démarches de 50 à 100 euros.

Vérifier la documentation de votre propriété avant de la mettre en vente est essentiel pour une vente en toute sécurité.

Si vous avez besoin d'aide, contactez-moi.

 Alexandre Strumeyer

Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella

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Les urbanisations de Marbella: LA CAROLINA

 Je fais une série de vidéos sur les urbanisations de Marbella.

J'aime beaucoup la zone basse de Nagüeles, qui est proche de la plage et du centre de Marbella, et qui compte cependant avec des urbanisations avec de grands espaces communs qui offrent de grands jardins et des piscines.

Aujourd'hui, je vais vous présenter l'urbanisation de La Carolina, la moins chère du quartier.

L'urbanisation La Carolina est située au coin du boulevard Príncipe Alfonso de Hohenlohe (N340) et de l'avenue Ashmawi, sur le Golden Mile de Marbella. Le centre de Marbella est à 2,6 km et Puerto Banús est à 4,4 km. C'est un quartier qui offre de nombreux services à portée de main sans avoir à prendre la voiture.

Lien de localisation:

https://www.google.es/maps/place/36%C2%B030'32.5%22N+4%C2%B054'49.2%22W/@36.509034,-4.9158527,639m/data=!3m2!1e3!4b1!4m14!1m7!3m6!1s0xd72d7e06e82c77d:0x59e39462ec7a0b0d!2sBulevar+Ashmawi,+29602+Marbella,+M%C3%A1laga,+Espa%C3%B1a!3b1!8m2!3d36.5123981!4d-4.9149353!3m5!1s0x0:0x0!7e2!8m2!3d36.5090342!4d-4.9136644?hl=es-419&authuser=0

 

La Carolina étant la résidence la moins chère de la zone, il y a donc toujours beaucoup de demandes pour acheter un bien dans cette urbanisation.

C'est un ensemble de 6 bâtiments : Piscis, Escorpio, Géminis, Leo, Sagitario y Aquarium.

Piscis 1978, rez-de-chaussée plus 2 étages, 16 appartements

Escorpio 1978, rez-de-chaussée plus 5 étages, 61 appartements

Geminis 1988, rez-de-chaussée plus 5 étages, 77 appartements

Leo 1988, rez-de-chaussée plus 2 étages, 18 appartements

Sagitario 1982, rez-de-chaussée plus 4 étages, 74 appartements

Acuarium 1978, rez-de-chaussée plus 5 étages, 101 appartements

Au total, ce sont 347 logements du studio à l'appartement de 3 chambres. La grande majorité est des studios ou des appartements 1 chambre.

De nombreux appartements de 2 chambres ont la deuxième chambre sans fenêtre.

Les appartements du dernier étage offrent une vue panoramique sur les montagnes et la mer.

Urbanisation fermée sans gardien avec quelques places de parkings en sous-sol et d’autres en extérieurs.

C'est l'endroit idéal pour passer vos vacances en profitant des deux piscines, du court de tennis et de l'immense jardin.

L'urbanisation n'est pas adaptée aux personnes handicapées.

Etant donné leur âge, la plupart des appartements ont besoin d’être rénovés.

 Services et commerces::

A proximité:

Supermarchés SUPERSOL y LIDL, pharmacie, dentiste, bars et restaurants (DA BRUNO, LA CABAÑA, PAN Y MERMELADA), pâtisserie ERIC, station service, bazar chinois, magasins de décoration haut de gamme.

Arrêt de bus pour les lignes 1, 8, L-76, L-78, L-79

A 500 m:

Lycée Guadalpin, Swans Primary School, banque Caixa, hotels Guadalpin y NH.

Plage à 300 m, Casco Antiguo à 2,6 km, Puerto Banús à 4,4 km.

 Année de construction de 1978 a 1988 selon les immeubles.

Superficie de l’urbanisation: 11.316 m2.

Nombre d’appartements: 347

6 immeubles de 16 a 101 appartements, hauteur rez-de-chaussée plus 5 étages.

Ascenseurs sauf dans l’mmeuble Piscis.

Frais de communauté d’environ 90 €/mois pour un studio, 115€/mois pour un appartement de 2 chambres.

Prix 2021 a partir de 155.000€ pour un studio, a partir de 180.000€ pour un 2 chambres.

 Êtes-vous intéressé par l’achat d’un appartement dans cette résidence?

Nous vous faisons une sélection des meilleures propriétés.

Contactez-moi:

Alexandre Strumeyer, EMBASSY Costa Del Sol

+34 622 22 70 78, alexandre@embassycostadelsol.com

ITP réduit jusqu'au 31/12/2021

 Envisagez-vous d'acheter une propriété dans les prochains mois en Andalousie?

Très bonne nouvelle pour vous et pour tous les acheteurs d’un bien immobilier en Andalousie. Les taux de l’impôt sur les transmissions patrimoniales vont baisser à un taux unique de 7%.

Cette mesure est applicable du 28 avril 2021 au 31 décembre 2021.

 

Pour l'achat d'une maison de

250.000 euros l'économie est de 2.500 euros.

500.000 euros l'économie est de 6.000 euros.

1.000.000 euros l'économie est de 19.000 euros.

 Boletín Oficial de la Junta de Andalucía

Extraordinario núm. 37 - Martes, 27 de abril de 2021

 “… con vigencia exclusiva hasta el día 31 de diciembre de 2021, se reduce el

gravamen del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

con el objetivo de propiciar el impulso y la reactivación económica de la Comunidad

Autónoma de Andalucía.

Concretamente, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, se reduce

el tipo de gravamen general aplicable a la transmisión de inmuebles y a la constitución y

cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los de garantía, pasando desde los

tipos del 8%, 9% y 10% a un único tipo general del 7%. De igual modo, se reduce el tipo

de gravamen general, modalidad de Actos Jurídicos Documentados, para los documentos

notariales, pasando desde el tipo de gravamen del 1,5% al tipo de gravamen del 1,2%.

Se pretende la consecución de un objetivo doble.

El primero, impulsar y reactivar el sector inmobiliario gravemente afectado por la crisis.

En efecto, el año 2020 cerró con una caída en el total de viviendas vendidas en Andalucía. …”

 

Vous souhaitez profiter de la baisse de l'ITP pour acheter une propriété sur la Costa del Sol?

Vous avez des questions sur le processus d'achat en Espagne, les frais et impôts associés ou mon offre de services?

CONTACTEZ-MOI, choisir de me faire confiance est la garantie de faire un bon investissement et de trouver votre maison.

 Alexandre Strumeyer

Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella

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