En Espagne les chèques ne sont pas utilisés dans la vie de tous
les jours mais surtout pour les transactions comme par exemple l’achat d’un
bien immobilier.
La différence entre un chèque conforme (cheque conformado) et un
chèque bancaire (cheque bancario) est la suivante.
Le chèque conforme est un chèque estampillé par la banque
confirmant que le compte est approvisionné. Quant au chèque bancaire, c'est un
chèque directement émis par la banque. Celle-ci prélève d’abord l’argent du
compte et émet ensuite le chèque qui garantit la réception du paiement à 100 %,
par opposition au chèque conforme qui n'a pas cette garantie de paiement.
Chez le notaire, seuls les chèques bancaires nominatifs sont utilisés et ils ne
peuvent être encaissés que par la ou les personnes qui figurent sur le chèque.
Vérifiez toujours avec attention que l’orthographe du nom écrit sur le chèque est
juste sinon il ne sera pas possible de l’encaisser.
Si vous avez des doutes ou des questions sur l'immobilier en
Espagne ou si vous souhaitez que je vous accompagne dans le processus d'achat ou
de vente de votre maison à Marbella ou sur la Costa del Sol, n'hésitez pas à me
contacter.
Alexandre Strumeyer
Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp, Skype: astrumeyer
Le décret-loi royal 26/2021 a déjà été
approuvé et est entré en vigueur le 10 novembre 2021, dans lequel deux méthodes
de calcul différentes sont établies pour obtenir le montant de la base
d'imposition de la « Plus Valía Municipal » à payer suite à une
vente, donation ou héritage d’un bien immobilier. Ces 2 méthodes sont la
forfaitaire et la réelle.
Cet impôt ne se paye désormais que s’il y
a effectivement une plus-value. Dans le cas contraire la vente d’un bien immobilier
sera exonérée du paiement de cet impôt.
Le vendeur choisit la méthode qui donne le
montant le plus bas pour présenter sa déclaration d'impôt de Plus-Value
Municipale.
COEFFICIENTS DE CALCUL DE LA BASE D’IMPOSITION
Inférieur à 1 an
1 an
2 ans
3 ans
4 ans
5 ans
6 ans
7 ans
8 ans
9 ans
0.14
0.13
0.15
0.16
0.17
0.17
0.16
0.12
0.10
0.09
10 ans
11 ans
12 ans
13 ans
14 ans
15 ans
16 ans
17 ans
18 ans
19 ans
0.08
0.08
0.08
0.08
0.10
0.12
0.16
0.20
0.26
0.36
Egal ou supérieur à 20 ans
0.45
POURCENTAGE D’IMPOSITION
Le taux d’imposition dépend de chaque
mairie. Pour Marbella, selon l'ordonnance fiscale de 2017, les taux d’imposition
sont les suivants
Jusqu'à 5 ans 25,25%
Jusqu'à 10 ans 20,00%
Jusqu'à 15 ans 18,75%
Jusqu'à 20 ans 18,00%
CALCUL DE LA PLUS-VALUE MUNICIPALE PAR LA
METHODE FORFAITAIRE
Assiette imposable = Valeur cadastrale du
terrain x Coefficient base d’imposition
Plus-value municipale à payer = Assiette
imposable x pourcentage d’imposition
CALCUL DE LA PLUS-VALUE MUNICIPALE PAR LA
METHODE REELLE
Bénéfice = prix de vente - prix d'achat
Si le bénéfice est inférieur à 0, il n`y a pas de la Plus-value municipale à
payer
Proportion valeur cadastrale du terrain =
valeur cadastrale du terrain / valeur cadastrale totale
Assiette imposable = Bénéfice x Proportion
valeur cadastrale du terrain
Plus-value municipale à payer = Assiette
imposable x pourcentage d’imposition
Si vous avez des
doutes ou des questions sur l'immobilier ou si vous souhaitez que je vous aide pour la
vente de votre maison, n'hésitez pas à me contacter.
Si vous vendez un bien immobilier au cours
des prochains mois, vous ne paierez pas l’impôt de Plus Valía municipale (impôt
sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains).
La Cour constitutionnelle déclare nulle l’impôt
de Plus Valía municipale car la méthode de calcul de la base imposable du dit impôt
est basée sur le principe théorique qu’il existe toujours une augmentation de
la valeur du terrain pendant la période d'imposition même s'il n'y a pas eu réellement
cette augmentation. L'arrêt de la Cour constitutionnelle
s'appliquera à toutes les opérations signées à compter du 26 octobre 2021 et ne
sera pas rétroactif. Cette suspension de l’impôt de Plus Valía municipale
devrait se poursuivre pendant quelques mois, le temps pour le
Trésor Publique d'établir un nouveau mode de calcul de cet impôt.
Combien économiseriez-vous si vous
vendriez maintenant? Vous pouvez obtenir une estimation de ce que vous auriez
dû payer avec ce lien :
Ou faites un calcul approximatif avec la
formule suivante :
Valeur cadastrale du terrain X Nombre
d'années de possession X 2,4% (pourcentage d'augmentation annuelle) X 20% (taux
d’imposition) La valeur cadastrale du terrain se trouve
dans la lettre de paiement de l’IBI (taxe foncière) En fait le % d'augmentation et le %
d'imposition dépendent du nombre d'années de possession mais avec les
pourcentages ci-dessus vous avez une bonne approximation du montant de l’impôt de
Plus Valía municipale que vous économisez en vendant maintenant.
Si vous souhaitez profiter de la suppression
de cet impôt communal sur les plus-values pour vendre votre maison, n'hésitez
pas à me contacter. Je vous expliquerai les points clés pour réussir une vente
au meilleur prix possible.
Alexandre Strumeyer
Agent immobilier, EMBASSY Costa del Sol , Marbella
Le Certificat
d'inexistence d'infraction urbanistique (certificado de inexistencia de infracción
urbanística) est un document délivré par la mairie qui certifie qu'une
propriété n'a pas de dossier de sanction ouvert pour avoir commis un type
d'infraction aux règlement de l’urbanisme.
Ce certificat n'est pas obligatoire
pour vendre une propriété mais il est presque indispensable puisque la grande
majorité des acheteurs le demandent maintenant pour obtenir une garantie légale
que la construction n'a pas d'infraction qui pourrait retomber sur les nouveaux
propriétaires.
En cas d’infraction
urbaine, sa description et la référence au dossier administratif ou à la
condamnation figureront sur l'attestation.
Maintenant, voici
les étapes pour obtenir ce certificat.
OÙ:
Dans le service d’urbanisme
de la mairie de Marbella, sans rendez-vous préalable. Adresse : Calle Alonso de Bazán, 1, 29600 Marbella. La demande se
fait au rez-de-chaussée, juste après être entré dans le bâtiment sur la gauche. Horaires 9h00 à
13h30 Téléphone : 952
76 16 60
QUI:
Le propriétaire
ou son représentant
DOCUMENTS :
Nota simple de
moins de 3 mois,
Le cas échéant, un
document attestant de la représentation
Et connaître la
référence cadastrale de la propriété.
PROCESSUS DE
DEMANDE:
La personne de l’urbanisme
vous remettra la lettre de paiement pour un montant de 41,08 euros (en 2021)
Vous allez payer
cette somme à un guichet automatique d’une banque. Proche de l'urbanisme, vous
pouvez le faire à l’automate de la banque Caja Rural au nº 25 de Ricardo
soriano ou nº 23 à celui de la banque Santander.
Ensuite vous retournez
à l'urbanisme pour remettre le reçu du règlement avec le formulaire dûment
rempli “INSTANCIA CERTIFICACIÓN NO INFRACCIÓN URBANÍSTICA”.
Pour terminer,
ils vous remettent un récépissé de votre demande «RECIBO DE PRESENTACIÓN EN
OFICINA DE REGISTRO ».
La délivrance du
certificat de non infraction urbaine prend généralement 2 mois.
Si vous possédez
un certificat numérique, vous recevrez dans votre dossier citoyen personnel une
notification pour télécharger le certificat.
Sinon, ils vous
envoient un courrier à votre adresse pour vous en informer.
Si vous n'avez
pas de nouvelles au bout de 2 mois, mieux vaut vous rendre à l’urbanisme pour
vous renseigner.
Pour toute
question sur l'immobilier ou si vous avez besoin d'aide pour vérifier la
documentation de votre maison pour la mettre en vente, n'hésitez pas à me
contacter.
Il est très
important de comprendre ce que signifie le terme CUERPO CIERTO qui apparaît
dans les contrats et les actes notariés d'achat d’un bien immobilier.
Ce terme
implique que le bien est délimité par ses frontières et ses limites
construites telles que décrites dans le contrat et l’acte notarié indépendamment
de sa surface réelle, de sorte que le prix n'est pas établi en fonction des mètres
carrés mais correspond à la totalité du bien. La conséquence est que l'acheteur
ne peut pas prétendre plus tard, après avoir signé le contrat d'achat, que le
bien a moins de mètres carrés et par conséquent moins de valeur.
Le terme CUERPO
CIERTO ne fait pas référence à l'état de conservation du bien mais à son
étendue. L'acheteur conserve le droit de réclamer pour les vices cachés dans un
délai de 6 mois à compter de la date de livraison de la propriété.
Si vous avez des
doutes ou des questions sur l'immobilier ou si vous souhaitez que je vous
accompagne dans le processus d'achat ou de vente de votre maison, n'hésitez pas
à me contacter.
Alexandre
Strumeyer
Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella +34 622 22 70 78, Tel y
Whatsapp, Skype: astrumeyer
Lorsque le remboursement de l'hypothèque arrive
à sa fin et que toutes les échéances ont été payées, il est nécessaire de
procéder à l’élimination de l'inscription de ladite hypothèque dans le registre
de propriété et il est préférable ne pas tarder pour le faire. Des années
d'attente peuvent entrainer des problèmes à l’heure de faire la recherche des justificatifs
auprès des organismes financiers. Dans le cadre de la vente d’un bien
immobilier, l'acte notarié d'annulation de l’hypothèque peut être fait le même
jour que l'acte de vente.
Aujourd'hui cet article ne concerne pas le
remboursement anticipé du capital restant d’un prêt immobilier, avant la fin de
la durée pour laquelle l'hypothèque a été consentie. Nous en parlerons dans un
autre article à paraître prochainement.
Les étapes à suivre pour annuler une
hypothèque payée en totalité sont les suivantes :
1. Demandez à la banque le certificat de
dette zéro. Cela est gratuit.
2. Rendez-vous chez un notaire et
présentez ladite attestation pour signer l'acte notarié d’attestation de
remboursement du prêt. Ensuite, pour les étapes 3 et 4, il est conseillé de
faire appel aux services du gestionnaire administratif du notaire pour
effectuer la déclaration AJD et la présentation au registre de la propriété.
3. Demander et compléter, en délégation de
la communauté autonome, le Document d'Actes Juridiques Documentés (AJD). Cette
démarche est gratuite.
4. Munis de la copie de la déclaration de
la taxe AJD, du certificat de dette zéro et de l'acte notarié, rendez-vous au registre
de la propriété pour procéder à l'annulation de l'hypothèque. Le coût dépend du
montant de l'hypothèque. Demandez immédiatement une « Nota Simple » afin de vérifier que la note indiquant l’hypothèque
a bien été supprimée.
L'annulation d'un prêt de 150 000 euros a
un coût de 100 à 230 euros entre le notaire et le registre de propriété. A cela
il faut ajouter le coût du gestionnaire faisant les démarches de 50 à 100
euros.
Vérifier la documentation de votre propriété
avant de la mettre en vente est essentiel pour une vente en toute sécurité.
Si vous avez besoin d'aide, contactez-moi.
Alexandre
Strumeyer
Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
+34 622 22 70 78, Tel y
Whatsapp, Skype: astrumeyer
Je fais une série de vidéos
sur les urbanisations de Marbella.
J'aime beaucoup la zone
basse de Nagüeles, qui est proche de la plage et du centre de Marbella, et qui
compte cependant avec des urbanisations avec de grands espaces communs qui offrent
de grands jardins et des piscines.
Aujourd'hui, je vais vous
présenter l'urbanisation de La Carolina, la moins chère du quartier.
L'urbanisation La Carolina
est située au coin du boulevard Príncipe Alfonso de Hohenlohe (N340) et de
l'avenue Ashmawi, sur le Golden Mile de Marbella. Le centre de Marbella est à
2,6 km et Puerto Banús est à 4,4 km. C'est un quartier qui offre de nombreux
services à portée de main sans avoir à prendre la voiture.
La Carolina étant la
résidence la moins chère de la zone, il y a donc toujours beaucoup de demandes
pour acheter un bien dans cette urbanisation.
C'est un ensemble de 6
bâtiments : Piscis, Escorpio, Géminis, Leo, Sagitario y Aquarium.
Piscis 1978, rez-de-chaussée
plus 2 étages, 16 appartements
Escorpio 1978,
rez-de-chaussée plus 5 étages, 61 appartements
Geminis 1988,
rez-de-chaussée plus 5 étages, 77 appartements
Leo 1988, rez-de-chaussée
plus 2 étages, 18 appartements
Sagitario 1982,
rez-de-chaussée plus 4 étages, 74 appartements
Acuarium 1978,
rez-de-chaussée plus 5 étages, 101 appartements
Au total, ce sont 347
logements du studio à l'appartement de 3 chambres. La grande majorité est des
studios ou des appartements 1 chambre.
De nombreux appartements de
2 chambres ont la deuxième chambre sans fenêtre.
Les appartements du dernier
étage offrent une vue panoramique sur les montagnes et la mer.
Urbanisation fermée sans
gardien avec quelques places de parkings en sous-sol et d’autres en extérieurs.
C'est l'endroit idéal pour
passer vos vacances en profitant des deux piscines, du court de tennis et de
l'immense jardin.
L'urbanisation n'est pas
adaptée aux personnes handicapées.
Etant donné leur âge, la
plupart des appartements ont besoin d’être rénovés.
Services et commerces::
A proximité:
Supermarchés SUPERSOL y LIDL, pharmacie,
dentiste, bars et restaurants (DA BRUNO, LA CABAÑA, PAN Y MERMELADA), pâtisserie
ERIC, station service, bazar chinois, magasins de décoration haut de gamme.
Arrêt de bus pour les lignes 1, 8, L-76,
L-78, L-79
