ÉVOLUTION DES PRIX DE L’IMMOBILIER À MARBELLA

Afin de bien voir l'évolution des prix, j'ai comparé différentes sources de données du marché immobilier de Marbella, chacune avec son propre angle de vision.

L'avantage des portails immobiliers est qu'ils permettent une analyse par zones géographiques très localisées (à l'échelle du quartier). Les chiffres ne sont pas précis en valeur (car les prix sont ceux des annonces et non ceux des ventes enregistrées et les m2 des biens publiés sont également très approximatifs) mais leurs évolutions sont significatives.

Les statistiques publiées par les agences nationales sont pertinentes mais sont synthétisées au niveau de la province et ne reflètent pas les tendances locales dans une ville ou un district.

Dans l'analyse de l'évolution des prix des logements, il faut être attentif au fait qu'il peut s'agir du prix des logements neufs et anciens ou uniquement des logements anciens. L'augmentation de la part des logements neufs (qui coûtent plus cher au m2 que les logements anciens) aura un impact sur la hausse du prix moyen des logements neufs et anciens sans que les prix de l'un ou de l'autre n'aient augmenté.

Ainsi, dans le cas de Marbella, l'augmentation significative des ventes de maisons de luxe fait augmenter le prix de vente moyen sans que celui des logements de gamme inférieure augmente dans les mêmes proportions.

PRIX PAR M2.

Selon les statistiques publiées par Tinsa (entreprise d’expertises immobilières), au premier trimestre de 2022, en Espagne le prix moyen au m2 des logements (neuf et occasion) a augmenté de 6,6 % par rapport à l’année précédente, atteignant un prix moyen de 1 645 €/m2. Voici la courbe de l'évolution de ces dernières années :

Selon le registre espagnol des propriétés, en 2021 dans la province de Malaga, le prix du m2 des logements neufs a augmenté de 2,99 % et celui des logements anciens de 16,8 %. (Logements anciens, Trim 1 2021 : 1 903 €/m2, Trim 1 2022 : 2 222 €/m2, Logements neufs, Trim 1 2021 : 2 305 €/m2, Trim 1 2022 : 2 374 €/m2).

On observe aussi qu'au premier trimestre 2022 dans la province de Malaga le prix du m2 des logements neufs est supérieur en moyenne de 6,8% à celui des logements anciens. (Logements anciens : 2 222 €/m2, logements neufs : 2 374 €/m2).

Localement, selon les données des portails immobiliers, les prix au m2 ne varient pas de la même manière d'une zone à l'autre. Le graphique ci-dessous montre que les prix augmentent plus à Nueva Andalucía que dans le centre de Marbella.

 

Selon les données des annonces de Idealista, on constate que les prix dans un même quartier n'évoluent pas de la même manière selon le type de logement. On peut voir sur le graphique des annonces à Nueva Andalucía qu'en 2 ans le prix au m2 des villas à plus de 1 000 000 € a augmenté de 20%, passant de 5 000 € à 6 000 €/m2 et que dans le même temps pour les appartements dont le prix n’excède pas 240 000 €, la hausse n'est que de 6,25 %, passant de 2 400 €/m2 à 2 550 €/m2.

PRIX MOYEN DU LOGEMENT.

Selon les données publiées par le gouvernement espagnol, le prix moyen des logements anciens continue d'augmenter. Dans la province de Malaga, l'année dernière, celui-ci a augmenté de 22,7 % passant de 218 948 € au 4ème trimestre 2020 à 268 562 € au 4ème trimestre 2021.

Cette augmentation provient d'une part de la hausse du prix au m2 et d'autre part de l'évolution des caractéristiques des logements due à la bonne activité du marché du luxe.

NOMBRE DE VENTES.

Selon le gouvernement espagnol, à MARBELLA, le nombre de ventes de maisons d'occasion a augmenté de 91 % entre 2020 et 2021 (en raison de la pandémie en 2020) passant de 2 243 en 2020 à 4 284 en 2021. Par rapport à 2018, la croissance en 2021 n'est que de 10,4 %.

 

À Marbella, entre 2017 et aujourd'hui, la proportion des ventes de logements neufs est passée de 5 à 10 % des ventes totales de logements neufs et d'occasion. A ESTEPONA cette proportion est passée de 9 à 26%.

À Marbella, le nombre total de ventes de logements (neufs et d'occasion) a augmenté de 92 % entre 2020 et 2021 (en raison de la pandémie en 2020) passant de 2 565 en 2020 à 4 634 en 2021. Par rapport à 2018, la croissance en 2021 est seulement de 13,7 %.

 

 En conclusión:

En 2022, les perspectives de ventes pour les propriétés de luxe à Marbella restent fortes. Quant aux appartements de moins de 300 000 €, les ventes seront affectées par l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, ce qui freinera la demande et l’augmentation des prix.

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L'un des facteurs les plus importants pour vendre une propriété au meilleur prix est de connaître parfaitement le marché immobilier local. Si vous songez à vendre une propriété, je vous invite à me contacter pour connaître sa valeur sur le marché.

Alexandre Strumeyer, EMBASSY

+34 622 22 70 78

Alexandre@embassycostadelsol.com

Les Urbanisations de Marbella: BALCON DE PUENTE ROMANO.

 Dans la série de vidéos sur les urbanisations de Marbella, je vous présente aujourd'hui BALCON DE PUENTE ROMANO.

L'urbanisation BALCON DE PUENTE ROMANO est située sur le Golden Mile de Marbella, près de l'hôtel Puente Romano, le ressort méditerranéen le plus prestigieux d'Espagne, et à 700 m de la plage. C'est un quartier très recherché de Marbella.

Lien de localisation :

https://www.google.es/maps/place/36%C2%B030'20.7%22N+4%C2%B055'33.0%22W/@36.505735,-4.9280127,17z/data=!3m1!4b1!4m14!1m7!3m6!1s0xd7328287a4c5053:0x55e8a716187df62a!2sC.+Cerquilla+de+Nag%C3%BBeles,+29602+Marbella,+M%C3%A1laga,+Espa%C3%B1a!3b1!8m2!3d36.5063647!4d-4.926039!3m5!1s0x0:0xb42e69c8c0a874b1!7e2!8m2!3d36.5057351!4d-4.9258244?hl=es-419&authuser=0

C'est un ensemble de 3 petits immeubles et 15 appartements de 3 ou 4 chambres. Par immeuble, il y a 2 appartements au rez-de-chaussée et au premier étage, puis un penthouse au dernier étage.
L'urbanisation est clôturée sans gardien et offre un beau jardin communautaire avec une grande piscine ouverte toute l'année et avec des parasols et des chaises longues disponibles dans le jardin.
Avec son orientation sud-ouest et sa vue sur un espace vert, les terrasses offrent beaucoup d'intimité. Les terrasses couvertes sont vastes (35 m2 minimum), et une partie d'entre elles a été utilisée pour agrandir les habitations.
Il y a un garage souterrain et des caves. Ascenseurs dans tous les blocs. La résidence est adaptée aux handicapés.

Services à proximité de l'urbanisation:

Hôtel Puente Romano, bars et restaurants à 400 m, plage à 700 m, Puerto Banus à 3,5 km et centre de Marbella à 4 km.
Supermarché Aldi, Carrefour et Lidl à 1,7 km, Cour d'Angleterre à 3,5 km.
Institut Guadalpin 2,2 km.
Bus, arrêt à 200m (lignes 1, 8, L-79).

 Année de construction 2002
Superficie de l'urbanisation 3 083 m².

Frais de communauté environ 190 €/mois pour un appartement de 3 chambres.

Prix ​​2022 à partir de 450.000 euros.

 Êtes-vous intéressé par l’achat d’un appartement dans cette résidence?

Nous vous faisons une sélection des meilleures propriétés.

Contactez-moi:

Alexandre Strumeyer, EMBASSY Costa Del Sol

+34 622 22 70 78, alexandre@embassycostadelsol.com

Connaissez-vous la valeur de référence du cadastre de votre maison ?

Savez-vous que cette valeur influe sur les impôts à payer lors de la vente ?

L'une des principales nouveautés qu'apporte la loi anti-fraude fiscale à partir du 1er janvier 2022 est la nouvelle valeur de référence du Cadastre, qui est la nouvelle base d'imposition pour les impôts tel que l'Impôt sur la Transmission Immobilière (ITP), qui est payé lorsque l'achat d'une maison d'occasion, ou l'impôt sur les successions et les donations (ISyD). Cette nouvelle valeur de référence affecte également les impôts sur la fortune, sur le revenu des personnes physiques et sur la plus-value ​​municipale. 

La nouvelle valeur de référence est déterminée par la Direction générale du cadastre sur la base des prix de vente des biens immobiliers, selon les informations fournies par les notaires et le registre de propriété.

Dans le cas où le contribuable vend pour une valeur inférieure, le Trésor l'obligera à payer des impôts pour la valeur indiquée par la nouvelle valeur de référence du cadastre, en lui notifiant un redressement sans autres formalité ou évaluation du bien.

Cette nouvelle valeur ne tient pas compte de l'état de conservation du bien, s'il a subi une quelconque rénovation ou des matériaux qui le composent et il peut arriver que le prix convenu lors de la vente soit inférieur à la valeur de référence. Cette valeur peut être contestée en demandant la rectification après paiement volontaire de l’impôt, ou en faisant appel de la liquidation notifiée, mais ce sera le contribuable qui devra prouver et démontrer que ladite valeur de référence n'a rien à voir avec la réelle valeur de marché du bien.

 

Sur internet, la démarche à suivre pour éditer le certificat de la valeur cadastrale de référence est la suivante :

Entrez sur le site du cadastre avec ce lien : https://www1.sedecatastro.gob.es/

1. A droite de l'écran, cliquer sur la flèche de la case valeur de référence 

2. cliquez sur l'option « Consulta de valor de referencia » (Consultation de la valeur de référence) 

3. Formulaire d'authentification « autentificación de la SEDE », vous devez vous identifier, généralement avec votre signature numérique. Si vous n'avez pas de signature numérique, je vous conseille d'en demander une car c'est très utile pour correspondre avec l'administration. Vous pouvez le faire avec ce lien : https://www.sede.fnmt.gob.es/certificados/persona-fisica . Si vous préférez, vous pouvez utiliser les autres méthodes d'identification disponibles. 

4. Formulaire VALEURS DE RÉFÉRENCE DES PROPRIÉTÉS « VALORES DE REFERENCIA DE LOS INMUEBLES », entrez le motif «  Efectos informativos », entrez également la référence cadastrale de la propriété. Vous devez mettre votre NIF (le NIE pour les étrangers) et la date de la valeur, car avec le temps, la valeur peut changer. Remplissez tout et indiquez que vous n'êtes pas un robot avec le reCAPTCHA et cliquez sur Valeur de référence en bas. 

5. Formulaire de valeur de référence « Valor de Referencia », maintenant la valeur de référence est affichée à l'écran et vous pouvez imprimer le certificat correspondant. 

Pour toute question sur l'immobilier sur la Costa del Sol ou si vous souhaitez que je vous aide à acheter ou vendre votre maison ou appartemement, contactez-moi.

 

Alexandre Strumeyer

Agent immobilier, EMBASSY Costa del Sol , Marbella

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Les Urbanisations de Marbella: LOMAS DEL REY

 Je réalise une série de vidéos sur les urbanisations de Marbella.

Il y en a une que j'adore pour ses incroyables jardins tropicaux. C'est celle de LOMAS DEL REY, situé sur le Golden Mile de Marbella, une zone très exclusive, où se trouvent les palais arabes, les villas de luxe et les urbanisations de haut standing.

L'urbanisation LOMAS DEL REY se trouve à 4 km du centre de Marbella et de Puerto Banús et à 1,4 km de la plage de Puente Romano.

Lien de localisation:

https://www.google.es/maps/place/36%C2%B030'40.2%22N+4%C2%B055'46.8%22W/@36.511176,-4.9318427,692m/data=!3m2!1e3!4b1!4m14!1m7!3m6!1s0xd72d7d39462d003:0xfe6b7041f50bf9a!2sLomas+del+Rey,+29602+Marbella,+M%C3%A1laga,+Espa%C3%B1a!3b1!8m2!3d36.5143498!4d-4.9314732!3m5!1s0x0:0x0!7e2!8m2!3d36.5111765!4d-4.9296536?hl=es-419&authuser=0

L'ensemble des phases 1 et 2 est divisé en 12 blocs et 80 logements de 2 à 4 chambres. Les appartements se caractérisent par leurs grandes surfaces intérieures (de 120 à 250 m²) et de terrasses (de 40 à 200 m²). Les appartements sont orientés à l'est ou à l'ouest, tous avec vue sur le jardin et certains avec vue mer. Urbanisation fermée avec vidéosurveillance, parkings souterrains et caves. Le jardin tropical est impressionnant avec des fontaines, des ponts, des lapins en liberté et dispose de 2 piscines pour adultes et enfants et d'une aire de jeux.

La troisième phase est en construction (2022) avec un niveau de qualité encore plus élevé que celle des premières phases.

 Services à proximité de l'urbanisation:

A 1200m :
Puente Romano avec restaurants, bars, boutiques de luxe et club de tennis.
A 2000m :

Centre commercial El Oasis avec supermarché Aldi, boutiques de décoration, location de voitures, centre d'affaires, restaurants (Domar).

A 2400m :

A Nagüeles, toutes sortes de commerces, supermarchés Carrefour et Lidl, restaurants (villa Tiberío, Da Bruno, Cabaña de Nagüeles)

Bar de plage:

Sea grill de Puente Romano à 1,7 km, Victors Beach à 1,8 km, Marbella Club Beach à 2 km, Besaya Beach à 2,4 km

Mezquita à 750 m.

 Année de construction 2006

Superficie de l'urbanisation des phases 1 et 2 20 752 m².
Nombre de d’appartements : 80

12 blocs de 4 à 8 appartements, hauteur rez-de-chaussée plus 2 étages.
Appartements de 2 à 4 chambres.
Ascenseurs, parkings souterrains et caves.
2 piscines pour adultes et enfants, aire de jeux,
Vidéosurveillance.
Frais de communauté entre 200 € et 350 €/mois.
Prix ​​2021 à partir de 600 000 € pour un appartement 2 chambres et 1 000 000 € pour un penthouse 3 chambres

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Alexandre Strumeyer, EMBASSY Costa Del Sol, agent immobilier à Marbella

+34 622 22 70 78, alexandre@embassycostadelsol.com

Différence entre chèque bancaire et chèque conforme

 En Espagne les chèques ne sont pas utilisés dans la vie de tous les jours mais surtout pour les transactions comme par exemple l’achat d’un bien immobilier.

La différence entre un chèque conforme (cheque conformado) et un chèque bancaire (cheque bancario) est la suivante.

Le chèque conforme est un chèque estampillé par la banque confirmant que le compte est approvisionné. Quant au chèque bancaire, c'est un chèque directement émis par la banque. Celle-ci prélève d’abord l’argent du compte et émet ensuite le chèque qui garantit la réception du paiement à 100 %, par opposition au chèque conforme qui n'a pas cette garantie de paiement.

Chez le notaire, seuls les chèques bancaires nominatifs sont utilisés et ils ne peuvent être encaissés que par la ou les personnes qui figurent sur le chèque. Vérifiez toujours avec attention que l’orthographe du nom écrit sur le chèque est juste sinon il ne sera pas possible de l’encaisser.

 Si vous avez des doutes ou des questions sur l'immobilier en Espagne ou si vous souhaitez que je vous accompagne dans le processus d'achat ou de vente de votre maison à Marbella ou sur la Costa del Sol, n'hésitez pas à me contacter.

Alexandre Strumeyer

Agente inmobiliario, embajador de EMBASSY Costa del Sol , Marbella

+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp,  Skype: astrumeyer

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Nouvelle méthode de calcul de la plus-value municipale

Le décret-loi royal 26/2021 a déjà été approuvé et est entré en vigueur le 10 novembre 2021, dans lequel deux méthodes de calcul différentes sont établies pour obtenir le montant de la base d'imposition de la « Plus Valía Municipal » à payer suite à une vente, donation ou héritage d’un bien immobilier. Ces 2 méthodes sont la forfaitaire et la réelle.

Cet impôt ne se paye désormais que s’il y a effectivement une plus-value. Dans le cas contraire la vente d’un bien immobilier sera exonérée du paiement de cet impôt.

Le vendeur choisit la méthode qui donne le montant le plus bas pour présenter sa déclaration d'impôt de Plus-Value Municipale.

 COEFFICIENTS DE CALCUL DE LA BASE D’IMPOSITION

 

Inférieur à 1 an	1 an	2 ans	3 ans	4 ans	5 ans	6 ans	7 ans	8 ans	9 ans
0.14	0.13	0.15	0.16	0.17	0.17	0.16	0.12	0.10	0.09

 

10 ans	11 ans	12 ans	13 ans	14 ans	15 ans	16 ans	17 ans	18 ans	19 ans
0.08	0.08	0.08	0.08	0.10	0.12	0.16	0.20	0.26	0.36

 

Egal ou supérieur à 20 ans

0.45

 

 POURCENTAGE D’IMPOSITION

 Le taux d’imposition dépend de chaque mairie. Pour Marbella, selon l'ordonnance fiscale de 2017, les taux d’imposition sont les suivants

Jusqu'à 5 ans 25,25%

Jusqu'à 10 ans 20,00%

Jusqu'à 15 ans 18,75%

Jusqu'à 20 ans 18,00%

 

CALCUL DE LA PLUS-VALUE MUNICIPALE PAR LA METHODE FORFAITAIRE

Assiette imposable = Valeur cadastrale du terrain x Coefficient base d’imposition

 Plus-value municipale à payer = Assiette imposable x pourcentage d’imposition

 

 CALCUL DE LA PLUS-VALUE MUNICIPALE PAR LA METHODE REELLE

Bénéfice = prix de vente - prix d'achat

Si le bénéfice est inférieur à 0, il n`y a pas de la Plus-value municipale à payer

Proportion valeur cadastrale du terrain = valeur cadastrale du terrain / valeur cadastrale totale

Assiette imposable = Bénéfice x Proportion valeur cadastrale du terrain

Plus-value municipale à payer = Assiette imposable x pourcentage d’imposition

 

Si vous avez des doutes ou des questions sur l'immobilier ou si vous souhaitez que je vous aide pour la vente de votre maison, n'hésitez pas à me contacter.

Alexandre Strumeyer

Agente inmobiliario, embassadeur de EMBASSY Costa del Sol , Marbella
+34 622 22 70 78, Tel y Whatsapp,  Skype: astrumeyer
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Vendre sans payer l’impôt de Plus Valía municipale

 Si vous vendez un bien immobilier au cours des prochains mois, vous ne paierez pas l’impôt de Plus Valía municipale (impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains).

La Cour constitutionnelle déclare nulle l’impôt de Plus Valía municipale car la méthode de calcul de la base imposable du dit impôt est basée sur le principe théorique qu’il existe toujours une augmentation de la valeur du terrain pendant la période d'imposition même s'il n'y a pas eu réellement cette augmentation.
L'arrêt de la Cour constitutionnelle s'appliquera à toutes les opérations signées à compter du 26 octobre 2021 et ne sera pas rétroactif.
Cette suspension de l’impôt de Plus Valía municipale devrait se poursuivre pendant quelques mois, le temps pour le Trésor Publique d'établir un nouveau mode de calcul de cet impôt.

 Combien économiseriez-vous si vous vendriez maintenant? Vous pouvez obtenir une estimation de ce que vous auriez dû payer avec ce lien :

https://portalweb.prpmalaga.es/opencms/opencms/prpweb/servicios/estimacionIIVTNU/

 Ou faites un calcul approximatif avec la formule suivante :

Valeur cadastrale du terrain X Nombre d'années de possession X 2,4% (pourcentage d'augmentation annuelle) X 20% (taux d’imposition)
La valeur cadastrale du terrain se trouve dans la lettre de paiement de l’IBI (taxe foncière)
En fait le % d'augmentation et le % d'imposition dépendent du nombre d'années de possession mais avec les pourcentages ci-dessus vous avez une bonne approximation du montant de l’impôt de Plus Valía municipale que vous économisez en vendant maintenant.

 Si vous souhaitez profiter de la suppression de cet impôt communal sur les plus-values ​​pour vendre votre maison, n'hésitez pas à me contacter. Je vous expliquerai les points clés pour réussir une vente au meilleur prix possible.

 Alexandre Strumeyer

Agent immobilier, EMBASSY Costa del Sol , Marbella

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